專用停車位被其他住戶占用，該怎麼辦？

Q：　我在社區買的車位是法定防空避難室兼法定停車空間，當初和建設公司約定由我單獨使用，其他人不得占用，後來竟然有人趁我白天上班不在時占用我的車位，經打聽，才知道其他停車位車主也有類似的遭遇，請問我們要如何主張權益？

A：　★已有分管契約約定特定人專用，各共用人即應遵守

　　依民國九十二年十二月三十一日修正公佈後之《公寓大廈管理條例》第九條第二項、第四項、第四十九條第一項第二款規定，住戶對於共用部分的使用應依照該共用部分「設置目的」及「通常使用方法」或區分所有權人間之使用約定（如分管契約、約定專用）予以使用，如住戶違反上述規定，管理負責人或管理委員會應予以制止，並得請求主管機關或訴請法院為必要的處置，如有損害，並得請求損害賠償。所以兼作法定停車空間的防空避難室只能依區分所有權人間之使用約定，由約定之使用權人作停車場使用，如住戶違反此項約定，經管理負責人或管理委員會依前述規定處理後仍不改善或續犯時，管理負責人或管理委員會得依《公寓大廈管理條例》第二十二條規定訴請法院強制該住戶遷讓或出讓區分所有權及期基地所有權應有部份。又共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部份而為使用、收益，此為當然之解釋（最高法院八十六年台上字第一六五六號判例要旨參照）。

　　本案買受人等在購買地下室法定停車位時，與起造人建設公司約定該停車位僅供其單獨使用，其他人不得占有、使用，則買受人就停車位的使用已成立默世「分管契約」，買受人即可排除該大樓其他住戶占用其所買受的停車位、如有住戶占用，買受人可以基於共有人的地位訴請法院排除占用人占用的狀態，也可以依《公寓大廈管理條例》第九條第四項、第四十九條第一項第二款的規定，請管理負責人或管理委員會出面制止其他住戶占用的行為；管理負責人或管理委員會亦得轉請主管機關出面排除侵害。

★將約定專用部分列入規約內，始生效力

　　又依修正後之《公寓大廈管理條例》第二十三條第二項第一款規定，有關公寓大廈共用部分如有約定為專用部分者，應該經過該區分所有權人會議決議並列入規約，否則不生效力。本案買受人所買法定停車位既位於防空避難空間，屬於共用部分，除各買受人間已依分管契約約定分管、專用各自所買受的停車位外，宜召開區分所有權人會議決議約定由分管使用人「專用」，其決議比例，依該條例第三十一條規定，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三以上之同意方式，將法定停車空間約定專用的範圍及使用主體等列入規約內，始發生「約定專用」之效力，應併予注意。


出處來源：停車位權益(李永然著)