建商捐獻給慈善單位之地下室，卻被規劃為車位收租，合法嗎?

Q：　本大樓地下室一樓由建商捐獻給財團法人OO基金會，該會嗣後將空間規劃為二十五個停車位，出租給本大樓之區分所有權人，但該會並非區分所有權人之住戶，這麼做是否合法？當初建商將地下一樓規劃為住戶做休閒、運動之用，事後卻捐給OO基金會，建商是否違約？本社區有何補救措施？

A：　★出租人未必要為不動產之所有權人

　　「租賃」屬於債之關係，出租人不必為所有人。所以，地下室ㄧ樓所有人（假設仍為建商）將地下室ㄧ樓捐給財團法人OO基金會，由基金會為出租、收益之使用，縱使基金會非地下室ㄧ樓所有人，亦非地上建物之區分所有權人，其出租行為應無不法問題。

　　★變更原規劃之途，有觸法之虞

　　建商出售大樓房地予各購屋者時，如果與每位購屋者之買賣契約均有約定「地下一樓供住戶作為休閒、運動用途」，事後卻捐獻他人作為他用，建商顯然未依「債之本旨」為給付，購屋者得依《民法》第二百二十七條：「因可歸責於債務人之事由，至為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」之規定，請求損害賠償。

　　又地下一樓建築之初，如其用途申請項目為「作為休閒、運動用途」，事後卻擅自更變用途為「停車位」，顯已違反《建築法》第七十三條第二項：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」之規定，應依《建築法》第九十一條第一項第一款：「有左列情形之ㄧ者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新台幣六萬元以上三十萬元以下罰緩，並限期改善或補辦手續，屆滿仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於限期內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」之規定。



出處來源：停車位權益(李永然著)